Comprar vs Arrendar
¿Me conviene comprar o arrendar una propiedad?
Una de las decisiones financieras más importantes de tu vida. Esta calculadora compara qué patrimonio acumulas comprando una propiedad versus arrendando e invirtiendo la diferencia (en fondos mutuos, depósitos o APV). Considera apreciación, costos, y horizonte de tiempo.
Datos a comparar
Empieza por tu ingreso (lo más importante) y el precio de la propiedad.
Resultados en
Tus ingresos líquidos después de impuestos. Los necesitamos para validar si el dividendo es alcanzable.
$2.500.000
En UF
≈ $158.788.000
Cuánto tienes disponible para el pie inicial
$40.000.000 (25% del precio)
Arriendo comparable
Sugerido automáticamente
$721.764 / mes
Ajústalo según la comuna y el tipo de propiedad
Fórmula: arriendo mensual = precio × cap rate ÷ 11. Se divide por 11 y no por 12 porque se descuenta cerca de un mes al año por vacancia y gastos.
Es lo que pagarías arrendando una propiedad equivalente. A futuro integraremos cap rates reales del mercado chileno (BMI, CCHC).
% anual
Años
Años
Alcanzable solo con buen perfil bancario
Dividendo: $660.262 es el 26.4% de tu ingreso ($2.500.000). Los bancos chilenos típicamente aceptan hasta 25% (30% con buen perfil).
Supuestos del escenario
Estos dos valores son los que más influyen en la recomendación. Ajústalos si tienes expectativas distintas y mira cómo cambia el resultado.
Cuánto sube la propiedad por año
Si invirtieras en vez de comprar
¿Cómo se usan estos supuestos? La apreciación determina cuánto vale la propiedad al final del horizonte. El rendimiento alternativo determina cuánto crece el pie y la diferencia mensual si no compras. Si la apreciación supera al rendimiento alternativo, comprar gana; si es al revés, invertir gana.
Un detalle clave: cuando el cap rate, la tasa del crédito y el rendimiento alternativo son iguales, la diferencia entre comprar y arrendar queda explicada solo por la apreciación de la propiedad.
Recomendación
Comprar conviene
Diferencia a favor
$60.572.039
En este horizonte, la apreciación de la propiedad más la reducción del saldo del crédito superan lo que lograrías ahorrando el pie y la diferencia mensual en otros instrumentos (fondos mutuos, depósitos, etc.).
Si compras
En 10 años tendrías:
Fórmula: Precio × (1 + 2%)^10 = $193.561.686
En 10 años habrás amortizado parte del crédito, pero aún debes este saldo al banco.
Patrimonio final
$126.452.419
Valor propiedad − saldo crédito
Si arriendas e inviertes el pie
En 10 años tendrías:
Invertido en fondos mutuos, depósitos o instrumentos similares
Si el arriendo es más barato que el dividendo, la diferencia también se invierte al 5% anual. Supone que efectivamente inviertes esa diferencia y no la gastas.
Patrimonio final
$65.880.380
Pie + diferencia mensual, con su rentabilidad al 5% anual
¿Por qué esta comparación es justa?
Ambos escenarios asumen que tienes el mismo presupuesto mensual: el mayor entre el dividendo hipotecario y el arriendo. Quien gasta menos cada mes invierte la diferencia al 5% anual (en fondos mutuos, depósitos o APV). Así, la comparación no premia ni castiga a ningún escenario por tener más plata disponible.
Lo que NO incluye este cálculo: gastos comunes, contribuciones, mantención, seguros, ni costos de transacción (notaría, comisiones, tasación). En la realidad estos factores pueden mover la balanza. La calculadora completa de Patrimia (en la app) considera todos estos factores.
¿Cómo se calcula?
1. Escenario Comprar
Calculamos el dividendo del crédito hipotecario, cuánto saldo te queda al final del horizonte elegido, y cuánto vale la propiedad asumiendo una apreciación anual del 2%. Tu patrimonio final es el valor de la propiedad menos el saldo del crédito.
2. Escenario Arrendar
Asumimos que pagas arriendo (con un alza anual del 2%) e inviertes el pie inicial más la diferencia entre el dividendo y el arriendo. Esa inversión rinde un 5% anual conservador. Al final del horizonte, ese capital es tu patrimonio.
3. Comparación final
Comparamos ambos escenarios. Si la diferencia es mayor al 5% del precio de la propiedad, recomendamos la opción ganadora. Si la diferencia es menor, las dos opciones son prácticamente equivalentes y depende de factores no financieros.
Preguntas frecuentes
¿Por qué me piden el ingreso?
Porque lo primero que necesitas saber al evaluar una compra es si el dividendo del crédito hipotecario es alcanzable con tu sueldo. Los bancos chilenos limitan el dividendo al 25% del ingreso líquido (30% con buen perfil). Si el dividendo supera ese umbral, te mostramos una alerta — la propiedad puede ser ideal en lo financiero pero poco realista para tu bolsillo.
¿Cómo se calcula automáticamente el arriendo comparable?
Multiplicamos el precio de la propiedad por el cap rate de referencia (5% por defecto) y lo dividimos entre 12 para obtener el arriendo mensual equivalente. Por ejemplo, una propiedad de UF 4.000 (~$159M) con cap rate 5% tendría un arriendo estimado de ~$662.000 mensuales. Puedes editarlo manualmente si conoces el valor real de tu barrio, o ajustar el cap rate en los supuestos.
¿Qué es el cap rate y por qué importa?
El cap rate es la rentabilidad bruta anual del arriendo respecto al valor de la propiedad. En Chile suele estar entre 4% y 6% para departamentos en zonas consolidadas. A futuro integraremos datos reales de fuentes como BMI o CCHC. Mientras más bajo el cap rate, más cara está la propiedad respecto al arriendo.
¿Por qué los supuestos son 2% de apreciación y 5% de inversión alternativa?
Son supuestos conservadores y promedio para Chile. La apreciación inmobiliaria histórica de largo plazo en Santiago ronda el 2-4% real anual, mientras que un fondo mutuo mixto suele rendir entre 4% y 7% real anual. Puedes ajustarlos en el panel de 'Supuestos del escenario' y ver cómo cambia la recomendación.
¿Qué pasa si cambio los supuestos?
Cambiar los supuestos puede invertir la recomendación. Si crees que la propiedad se apreciará más rápido de lo normal, comprar se vuelve más atractivo. Si crees que tus inversiones alternativas rendirán más, arrendar e invertir gana.
¿La calculadora considera gastos comunes y contribuciones?
No, esta versión simplifica para enfocarse en el costo principal (dividendo vs arriendo). En la realidad, ser propietario tiene costos adicionales como gastos comunes, contribuciones, mantención y seguros que el arrendatario no paga directamente. La calculadora completa de Patrimia (en la app) considera todos estos factores.
¿Qué horizonte de tiempo debería elegir?
Mientras más largo el horizonte, más conviene comprar (porque la propiedad se aprecia y reduces saldo del crédito). En horizontes cortos, arrendar suele ser mejor por la flexibilidad y los costos de transacción de comprar. Lo recomendable es elegir el horizonte real que esperas vivir en la propiedad.
¿Hay factores no financieros importantes?
Muchos. Comprar entrega estabilidad, libertad para remodelar y no tener que mudarte. Arrendar entrega flexibilidad, menor compromiso y la posibilidad de cambiarte de barrio. Ningún cálculo financiero puede capturar esto: depende de tu estilo de vida y prioridades.
¿Quieres guardar este escenario y compararlo con otros?
En Patrimia puedes simular múltiples escenarios, recibir alertas inteligentes y tener un asesor con IA que analiza tu portafolio.
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